德科地产频道德科地产频道  2021-09-11 23:42 热点新闻资讯 隐藏边栏  10 
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文︱刘德科

今天(9 月 9 日)上午,建业地产紧急召开投资人电话会议,澄清「企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援」的一些误解——这些误解引发了建业地产美元债大跌,甚至跌得创了新低。

这两天日,网上流传一份建业集团写给河南省政府的求援报告。今天建业地产在电话会议上说:「该报告是汛情、疫情影响下提交给当地政府的,河南当地企业都向政府提交过类似请求,政府随后发布了十条救灾政策予以扶持。」

意思是:求援报告确实写过,部分问题也得到了解决。

那么,那份求援报告都写了些啥?

7 月下旬,河南接连爆发了汛情与疫情,建业因此损失惨重。建业在求援报告中统计了「由于汛情和疫情造成的损失」——

○直接经济损失:5.5 亿元

○经营性损失:8 亿元

○运营性损失:3 亿元

○销售及回款:较原计划减少近 30 亿元

○郑州二七区樱桃沟足球小镇:道路被洪水冲断,复建无期,6 亿元投资及 9 亿元建设用地将成为 15 亿元的无效资产

●累计各种经济损失逾 50 亿元

于是,建业在求援报告中向河南省政府提出了几点请求——

●恳请尽快偿还地方政府「多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项」逾 50 亿元

●分类减免和缓交建业旗下公司的增值税、所得税

●允许部分在建工程延期交付

●部分土地款延缓支付半年到一年

那么,建业的资金链到底紧不紧张?

如果仅仅看建业集团那份求援报告的题目——《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》,你可能会替建业捏一把汗:毕竟,「重大风险和危机」与「请求帮扶救援」这些词太吓人了。

建业地产年中报(2021 年 8 月 18 日发布)显示,土地储备充沛(5621 万㎡),「三道红线」已有两道转绿。这样的企业怎么会有问题呢?但是,话不能说得太满。

◆建业地产的「三道红线」

央行要求

建业地产现状

达标与否

剔除预收款的资产负债率

不得大于70%

87.2%

未达标

净负债率

不得大于100%

92.6%

达标

现金短债比

不得小于1倍

1.9倍

达标

备注:数据来自建业地产年中报,截至2021年6月30日

建业在求援报告中只说了汛情和疫情带来的影响。前些天(8 月 19 日),建业地产在中期业绩会上差不多也是这个口径:受河南洪灾影响(建业的项目基本上都在河南),2021 年销售额标从 800 亿元下整至 700 亿元。

建业不能说的是:「三道红线」与「两道红线」政策带来的影响——融资与回款之难度都在呈几何倍数增加。

不止建业,现在没有哪家房企敢拍着胸脯、真心实意地说自己的资金链不紧张。

前些天融创老板孙宏斌说了真话含量非常高的判断:「除了我们以外都有可能暴雷。」如果给这句话加个备注,就是 100% 真话了——「覆巢之下,焉有完卵。」

插播一段旧事:2016 年时,胡葆森动过这样的念头,把建业地产交给万科打理;万科也确实「派」出了一位财务出身的干将,去担任建业地产总裁;但随着房地产市场越来越火爆,建业地产突然就变得顺风顺水了,那个念头也就烟消云散了——万科「派」去的那位总裁在今年年初,给那段往事彻底划上了一个句号。

无论如何,建业是一家分外值得尊重的企业。跟已经陷入泥潭的那些房企相比,建业跟他们根本就不是一回事。

前天(9 月 7 日),银保监会发言人在答记者问中给出了一组闪亮的数据:截至 7 月末,房地产融资呈现「五个持续下降」。

●房地产贷款增速创 8 年新低,银行业房地产贷款同比增长 8.7%,低于各项贷款增速 3 个百分点。

●房地产贷款集中度连续 10 个月下降,房地产贷款占各项贷款的比重同比下降 0.95%。

●房地产信托规模自 2019 年 6 月以来持续下降,房地产信托余额同比下降约 15%。

●理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降,相关理财产品余额同比下降 42%。

●银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续 18 个月持续下降,相关业务规模同比下降 27%。

从楼市调控的角度看,这样的「五个持续下降」,说明了调控效果极佳;但如果站在房企的角度看,便是:融资与回款之难度都在呈几何倍数增加。

建业地产只是一个引子而已。建业地产已经澄清,那份求援报告是一份过时的求援报告。对于建业地产,求援报告或许是过时了。但对于更多企业来说,这样的求援报告还会冷不丁就会冒出来。

包括建业在内的一切房企,会如何熬过正在到来的这个寒冬?

融资与回款上承压的房企,在土地出让金上即将承压的地方政府,会如何熬过正在到来的这个寒冬?

博弈才刚刚开始。考验定力的时刻,才刚刚开始。

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