花样年潘军：房地产行业变天了，过去唯规模论现在强调现金流

澎湃新闻记者 李晓青

“房地产现在进入下行通道，市场在下行，从7月份整体来看，行业的周转率包括销售速度出现下行，第二波集中供地速度也在减缓，过去大家唯规模论，认为规模越大越安全，现在看起来也不是，现在强调现金流和利润。”在8月26日花样年控股（01777.HK）的2021年半年报业绩会上，公司董事会主席潘军如是说。

预计全年的毛利率会维持在20%以上

财报数据显示，公司2021年上半年合同销售281.2亿元，同比增长60.6%；合同销售面积173.6万平方米，同比增长28.2%；销售均价为16198元/平方米，同比增长25.3%；总收入109.5亿元，同比增长18.5%；净利润3.03亿元，同比增长9.5%；归母净利润1.53亿元，同比增长58.7%；毛利率20.8%，较2020年下降3.8%；物业开发收入83.7亿元，同比增长26.3%；净负债率74.8%。

对于毛利率下降的原因，花样年管理层解释，整个行业呈现下降的趋势。具体到花样年来说，这部分入账的项目区域售价比较低，一定程度上也限制了利润率，此外还入账了一部分低毛利率的项目，如车位，这会对整体毛利率产生影响，上半年项目的平均售价为8700元/平方米，较2020年有所降低。但管理层预计，花样年全年的毛利率会维持在20%以上。

从销售地区分部来看，华东区域贡献了34.3%的销售收入，约96.52亿元；其次是西南地区，销售额72.28亿元，占比25.7%。

截至6月30日，花样年控股银行结余及现金315.83亿元，总结款514.88亿元，净资产266.15亿元，银行贷款占总借款比例提高至20%。花样年管理层在2021年半年报业绩会上表示，公司一年内到期债务比例有所上升达到36.3%，预计到年底会迅速恢复到正常水平。

在债务管理方面，花样年管理层称，针对10月到期的美元债券已准备好资金到期偿还，对于12月到期的美元债将通过自有资金偿还，资金来源包括已有资金及出售大宗资产，针对12月到期的人民币债券，公司已启动再融资工作，针对2022年和2023年到期的美元债券，将提前通过要约回购和交换要约手段对其进行管理，改善公司的债务年期结构。

土地储备方面，截至6月30日，公司总规划土地储备3843万平方米，新增6幅土地，新增投资项目107万平方米，权益建筑面积约54万平方米，总地价约103亿元，权益地价约62亿元。新增可售货值约198亿元，权益可售货值约107亿元，城市更新项目2094万平方米，总货值4671亿元，可售货值2829亿元。

潘军称，2021年预计花样年的城市更新项目可售81亿元，2022年会超过200亿元。

在拿地方面，花样年采取招拍挂+收并购，比如明确土地画像，容积率小于等于2.5，产品存在溢价空间，土地总价15亿元以内，规模在15万平方米以内，采取快周转策略；利用城市更新项目，开拓大湾区项目，加速项目转化；收购一线城市核心地段旧楼，通过改造提升旧楼品质及品牌效应获得较高的投资回报。

“行业变天了，过去唯规模论，现在强调现金流和利润”

对于2021年的花样年来说，花样年管理层认为，今年的“换仓”重点是钱。具体来看，控制债务总额，优化主要债务指标；积极做好债务管理，优化债务渠道结构和年期结构，降低境外债务比例和短期债务比例；积极拓展融资渠道，特别是境内外的银行融资，降低融资成本；加强销售回款，提升资金利用效率。

业绩会上，潘军谈及目前的房地产行业时表示，如今进入到房地产下行通道，市场整体下行，花样年也在处理自重的资产，包括长期的投资项目。“上次跟投资人见面也专门谈到了这些动作，比如说处置一些商场和酒店，这些对公司未来经营来说只会减少负债，增加现金流，目前有几个商业项目进行的比较顺利。”

“房住不炒每年都在提，也在通过一系列的金融政策调控，从7月份整体来看，行业的周转率包括销售速度出现下行，第二波集中供地速度也在减缓，从整个未来大的趋势来说，花样年判断这是行业变天了，因此必须要产生变化。”潘军称，花样年在投资节奏方面要进行调整。“过去很多企业也是根据金融机构来决定自己的投资节奏，过去大家唯规模论，认为规模越大越安全，现在看起来也不是，现在强调现金流和利润。花样年要把经营重点放到整体的运营效率上，要确保现金流的安全。土地的选择方面要确保能够有现金流利润的，所以在考核机制方面也进行了相应的调整，不仅考核销售规模，更重要的是销售以后可用现金流的考核，这也改变了过往行业一贯的看销售速度的情况，现在有的销售没有现金流，对于企业来说压力就比较大。”

潘军认为，从中长期来说，地产行业仍然是一个对国民经济非常重要的行业，短期来看是国家在重点调控的行业，重点调整行业规则。“但是我们相信，中国老百姓仍然是需要好房子和好服务的，我们会坚定不移地提升专业能力和现金流，为大家提供好房子。”

截至8月26日收盘，花样年控股报0.71港元/股，跌幅1.39%。