澎湃新闻澎湃新闻  2021-08-27 04:32 热点新闻资讯 隐藏边栏  6 
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澎湃新闻记者 李晓青

“房地产现在进入下行通道,市场在下行,从7月份整体来看,行业的周转率包括销售速度出现下行,第二波集中供地速度也在减缓,过去大家唯规模论,认为规模越大越安全,现在看起来也不是,现在强调现金流和利润。”在8月26日花样年控股(01777.HK)的2021年半年报业绩会上,公司董事会主席潘军如是说。

预计全年的毛利率会维持在20%以上

财报数据显示,公司2021年上半年合同销售281.2亿元,同比增长60.6%;合同销售面积173.6万平方米,同比增长28.2%;销售均价为16198元/平方米,同比增长25.3%;总收入109.5亿元,同比增长18.5%;净利润3.03亿元,同比增长9.5%;归母净利润1.53亿元,同比增长58.7%;毛利率20.8%,较2020年下降3.8%;物业开发收入83.7亿元,同比增长26.3%;净负债率74.8%。

对于毛利率下降的原因,花样年管理层解释,整个行业呈现下降的趋势。具体到花样年来说,这部分入账的项目区域售价比较低,一定程度上也限制了利润率,此外还入账了一部分低毛利率的项目,如车位,这会对整体毛利率产生影响,上半年项目的平均售价为8700元/平方米,较2020年有所降低。但管理层预计,花样年全年的毛利率会维持在20%以上。

从销售地区分部来看,华东区域贡献了34.3%的销售收入,约96.52亿元;其次是西南地区,销售额72.28亿元,占比25.7%。

截至6月30日,花样年控股银行结余及现金315.83亿元,总结款514.88亿元,净资产266.15亿元,银行贷款占总借款比例提高至20%。花样年管理层在2021年半年报业绩会上表示,公司一年内到期债务比例有所上升达到36.3%,预计到年底会迅速恢复到正常水平。

在债务管理方面,花样年管理层称,针对10月到期的美元债券已准备好资金到期偿还,对于12月到期的美元债将通过自有资金偿还,资金来源包括已有资金及出售大宗资产,针对12月到期的人民币债券,公司已启动再融资工作,针对2022年和2023年到期的美元债券,将提前通过要约回购和交换要约手段对其进行管理,改善公司的债务年期结构。

土地储备方面,截至6月30日,公司总规划土地储备3843万平方米,新增6幅土地,新增投资项目107万平方米,权益建筑面积约54万平方米,总地价约103亿元,权益地价约62亿元。新增可售货值约198亿元,权益可售货值约107亿元,城市更新项目2094万平方米,总货值4671亿元,可售货值2829亿元。

潘军称,2021年预计花样年的城市更新项目可售81亿元,2022年会超过200亿元。

在拿地方面,花样年采取招拍挂+收并购,比如明确土地画像,容积率小于等于2.5,产品存在溢价空间,土地总价15亿元以内,规模在15万平方米以内,采取快周转策略;利用城市更新项目,开拓大湾区项目,加速项目转化;收购一线城市核心地段旧楼,通过改造提升旧楼品质及品牌效应获得较高的投资回报。

“行业变天了,过去唯规模论,现在强调现金流和利润”

对于2021年的花样年来说,花样年管理层认为,今年的“换仓”重点是钱。具体来看,控制债务总额,优化主要债务指标;积极做好债务管理,优化债务渠道结构和年期结构,降低境外债务比例和短期债务比例;积极拓展融资渠道,特别是境内外的银行融资,降低融资成本;加强销售回款,提升资金利用效率。

业绩会上,潘军谈及目前的房地产行业时表示,如今进入到房地产下行通道,市场整体下行,花样年也在处理自重的资产,包括长期的投资项目。“上次跟投资人见面也专门谈到了这些动作,比如说处置一些商场和酒店,这些对公司未来经营来说只会减少负债,增加现金流,目前有几个商业项目进行的比较顺利。”

“房住不炒每年都在提,也在通过一系列的金融政策调控,从7月份整体来看,行业的周转率包括销售速度出现下行,第二波集中供地速度也在减缓,从整个未来大的趋势来说,花样年判断这是行业变天了,因此必须要产生变化。”潘军称,花样年在投资节奏方面要进行调整。“过去很多企业也是根据金融机构来决定自己的投资节奏,过去大家唯规模论,认为规模越大越安全,现在看起来也不是,现在强调现金流和利润。花样年要把经营重点放到整体的运营效率上,要确保现金流的安全。土地的选择方面要确保能够有现金流利润的,所以在考核机制方面也进行了相应的调整,不仅考核销售规模,更重要的是销售以后可用现金流的考核,这也改变了过往行业一贯的看销售速度的情况,现在有的销售没有现金流,对于企业来说压力就比较大。”

潘军认为,从中长期来说,地产行业仍然是一个对国民经济非常重要的行业,短期来看是国家在重点调控的行业,重点调整行业规则。“但是我们相信,中国老百姓仍然是需要好房子和好服务的,我们会坚定不移地提升专业能力和现金流,为大家提供好房子。”

截至8月26日收盘,花样年控股报0.71港元/股,跌幅1.39%。

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